Ограниченията за височина няма да спрат небостъргача до мол "Парадайз"

Главният архитект на София Здравко Здравков все още търси решение и за високата сграда на бул. "България"

Главният архитект на София Здравко Здравков. Сн. БГНЕС

Ограниченията във височината на сградите в София, заложени в промените в Закона за устройството и застрояването на Столичната община (ЗУЗСО), няма да спрат изграждането на 216-метров небостъргач до софийския мол "Парадайз". Това каза пред Mediapool главният архитект на София Здравко Здравков, според когото високите сгради имат място в София, но те трябва да са на точните места и функциите им да бъдат внимателно определени. Той е на мнение, че животът в небостъргачи не е толкова комфортен, струпването на толкова хора ще доведе до задръствания и натоварване на трафика около тях. Разговорът ни с арх. Здравков започва с актуалния скандал около кметицата на "Младост" Десислава Иванчева, задържана с подкуп.

Г-н Здравков, многократно сте казвали, че при вас постъпват сигнали от инвеститори в "Младост" за забавени преписки от страна на районната администрация. Имаше ли обаче сигнали или съмнения за корупционни практики?

Не, но се създаваше впечатление, че умишлено се забавят преписки. Жалби е имало от всички инвеститори, които си внасяха преписките при нас, и впоследствие умишлено се забавяше обявяването на разрешение за строеж, например. Бавеха се и документи за разрешение за извозване на строителни отпадъци.

Имахме сигнали за забавени преписки и то с месеци. И когато сте инвеститор и ви създават проблем по отношение на издаването на елементарни документи като заверката на плана за безопасност и здраве и плана за управление на строителните отпадъци, се създава впечатление, че това е умишлено. Сроковете по закон са категорични - 14-дневни са.

При нас има постъпили жалби от инвеститори клас А, чиито преписки се бавят с месеци. Не мога да кажа, че това е правено с цел корупционни облаги, но се създаваше впечатление, че целият район "Младост" не работи. Става въпрос по-скоро за нежелание да се свърши работа, а не за липса на административен капацитет.

Многократно сме се срещали и при кмета Фандъкова с районния кмет Десислава Иванчева. Председателят на комисията по архитектура Силвия Христова неколкократно я е канела, защото жалбите валят. В приемния ми ден една трета от гражданите идват с оплаквания от район "Младост". В София има 24 района. Нали си представяте, ако останалите не работят, какво ще стане. Разбирам желанието на Иванчева за запазване на зелен "Младост", но трябва да се спазват и законовите разпоредби.

Има ли основания в опасенията на ръководството на район "Младост", а и на много граждани и организации, че промените в Закона за устройство и застрояване на Столичната община (ЗУЗСО) отварят врата за застрояване на зелени площи в кварталите?

С изменението на закона определихме следното задължително условие - зелените площи в т.н. междублокови пространства на жилищните комплекси да бъдат урегулирани като площи за широко обществено ползване, без да се държи сметка за нормативите за прилежащи площи на съществуващите сгради. Категорично няма как да бъде променено предназначението на тези имоти за бъдещо застрояване, не само в район „Младост“, а и във всички райони с комплексно жилищно застрояване, защото тези терени имат своята специална защита дифинирана в чл. 11 от ЗУЗСО и не могат да бъдат преотредени.

Но текст в закона - параграф 28, дава възможност за промяна на предназначението на такива имоти.

В устройственото планиране има йерархия на плановете. Планът от по-горна степен, какъвто е Общият устройствен план, въвежда ясни критерии и правила по отношение на всяка една зона от по-ниска степен. Но имаме противоречие с подробните устройствени планове, които са изработени преди общия. Така, ако имате имот, който по подробен устройствен план е отреден за лесопарк, парк или терен за градина, но по общия устройствен план е предвиден за жилищна територия, само общинският съвет ще може да реши дали да приведе подробния план в съответствие с общия. Разписахме ясно процедурата как да се спазва йерархията на плановете.

Отделно създадохме допълнителна защита на реализираните зелени площи. В момента можем да приобщаваме към зелената система само терените, които са част от зоните за комплексно застрояване-Жк. С новите текстове на ЗУЗСО се дава възможност при реализирано озеленяване на място, независимо от зоната по ОУП в която попадат имотите, те да бъдат включени в зелената система на града. Разбира се трябва да проведем цялата процедура по изработване на план, да имаме решение на общинския съвет и накрая да отчуждим имота, но със закона се създава правната възможност това да стане.

Създаването на един изкуствен проблем за мен е откровена лъжа. Спекулира се изключително много с притесненията на хората за тези зелени площи.

По отношение на комплексите се въведе и една допълнителна защита – подробните устройствени планове няма да могат да се променят в продължение на 5 години от влизането им в сила. В следващите години, когато се измени планът на "Дружба" или на "Мусагеница", той ще има една 5-годишна стабилност така, че да не може да бъде подменян с поредица от частични изменения.

Всеки един подробен устройствен план представлява един вид граждански договор. Изработването на тези планове е изключително дълъг процес, като например планът на "Дружба" се прави вече 8 години след 4 поредни преработки. Вследствие на всички процедури заинтересованите лица стигат до определен консенсус след безброй обществени обсъждания, след което законът позволяваше този лесно план може да бъде променен с частично изменение. Това създаваше усещане в хората, че са подведени. За това въведохме тази 5-годишна сигурност.

Има ли анализ колко са имотите, определени за зелени площи според подробен устройствен план, но отредени за застрояване в общия?

Не сме правили такъв анализ. Със сегашните изменения на Общия устройствен план всеки един имот ще бъде анализиран и ако попада в паркове или лесопаркове, ще бъде от компетенцията на общинския съвет да реши. Остават терените, които са с отреждане "за озеленяване". За тях ще се прави анализ дали планът е реализиран. Ако е реализиран, няма как да бъде променен.

Аргументирахте нуждата от промени в ЗУЗСО с това, че те въвеждат повече ред. Останаха ли обаче нерешени проблеми?

Нерешени проблеми в устройственото планиране винаги ще има. Практиката показва, че текстове, приети преди години, вече са остарели, не работят и имат нужда от промяна. Дефиницията за високото застрояване трябва да намери своето място в текстовете.

Имахме много добри предложения за решаване на проблема с компенсирането на озеленяване в имотите. То не влезе в закона, но се радвам, че се възприе идеята това да се уреди в Наредбата за зелената система. Проблемът е, че когато имаме централни или смесени многофункционални зони, чисто механично сборът между процентите плътност - 60%, и свободната дворна площ - 40%, е 100%. Така не остава място за пътеки, за паркоместа. Те трябва да бъдат направени за сметка на застрояването или за сметка на озеленяването. Идеята е озеленяването да може да се разположи и по покривите, по фасадите.

Другото ни предложение, което не беше прието, е съдовете за смет да се разполагат в рамките на имота, а не по улиците. Този въпрос трябва да намери място в законодателството макар и не в ЗУЗСО.

Голямото ми желание е да изменим и Общия устройствен план, за да решим проблемите, които е показал.

Кои са те?

Единият е решаването на въпроса с гробищните паркове. Другият е развитието на транспорта, защото гръбнакът на града е системата от най-консервативния транспорт. Развитието на жп възел София и на метрото, трябва да е основа за изграждането на довеждащи връзки. Всички останали трасета трябва да бъдат анализирани въз основа на този гръбнак, който се е променил значително от 2007 г.

Би трябвало да се обърне повече внимание на развитието вътре в обхвата на компактния град. Има големи освободени територии - бивши жп ареали, военни поделения, индустриални зони. Трябва да насочим усилията за насочване на инвестициите именно в тези терени. Тези територии трябва да бъдат преосмислени. Безсмислено е разпиляването на града при условие, че има огромен потенциал вътре в него.

Такъв пример са около 200 дка до бул. "Никола Мушанов". Имаше много интересен проект на едни чужди инвеститори, който за съжаление няма да се реализира. Компанията "Гаранти Коза" има интерес към застрояването на имота на бившият завод "Средец" на булевардите "Тотлебен" и "Ив. Гешов". По същия начин има интереси към бившата производствена зона "Хладилника". Имах среща със собствениците на терени там. Правим анализ, за да не допуснем същия проблем като с "Манастирски ливади", "Кръстова вада" или кв. "Витоша" (с липсата на публична инфраструктура - бел. ред.). За радост тук има компактни групи собственици и можем да подходим малко по-разумно към планирането на тази територия. В един момент тя ще генерира около 15 000 нови обитатели, ще има нужда от детски градини, училища.

Наскоро казахте, че изоставените индустриални зони могат да се превърнат в нови бизнес зони. При създаването им обаче трябва да се намери баланс между функциите така, че те да не се превръщат в призрачни територии с края на работното време. Как точно ще накарате инвеститорите в офиси да правят и жилищни пространства?

Балансът може да се постигне със стимули за инвеститорите. Може да се направи приоритизиране - да препоръчаме в зоната на кв. "Полигона", например, да се изграждат предимно жилищни сгради, за да се компенсират вече направените офиси. Трябва да стъпим на внимателен анализ. Иначе рискуваме да развиваме града безпланово.

В нормалните държави има нормативи, в които дори се определя максимално допустимият брой на отделните типове търговски обекти на брой обитатели.

В София може ли да се прилагат чак такива детайлни разпоредби?

Имаше го като градоустройствено планиране в миналото. С времето се даде възможност частната инициатива да е водеща, но установяваме, че има необходимост от създаването на ясни регламенти в абсолютно всичко.

Пример за това е състоянието на бул. "Витоша" в момента. Искаме да го променим, като създадем ясни правила за ползването на тротоарите. Да не се поставят настилки и стоки по земята, да няма автомати по тротоарите, да има прости правила за външния вид на летните градини.

Очаквате ли отпор от бизнеса срещу идеите ви за правила за летните градини, тъй като те със сигурност ще трябва да се свият, да изглеждат по различен начин?

Състоянието на бул. "Витоша" е следствие от липсата на ясни регламенти. Собствениците на заведения сигурно се чувстват подведени, защото те са инвестирали значителни средства да направят точно тези обеми на летните градини. Тук има сериозен проблем с изискванията към тютюнопушенето. Когато се пуши вътре в търговската зала на заведението, се налагат санкции. Това обаче не се случва, когато се пуши в тези остъклени обеми.

Тези "аквариуми" реално са зали за пушене и възможност за заобикаляне на забраната.

Да. За мен това не са градини, защото не са отворени пространства. Идеята е да дефинираме ясно какво представляват тези открити пространства, да има задължително изискване да са отворени, да не са покрити с твърда конструкция, ако ще има кашпи - с каква височина да са, регламент по отношение на цветовите решения и местата за реклама. След като общинският съвет приеме тези правила, да дадем срок от една година да се приведат всички обекти с изискванията на новата наредба.

По Коледа две от заведенията абсолютно незаконно направиха остъклени конструкции, за което се провеждат и съответните производства по премахване и налагане на административни санкции.

Продължавате ли да смятате, че зоните за неограничено във височина строителство трябва да са около 7-и километър на бул. "Цариградско шосе" и при Околовръстния път и бул. "Царица Йоана"?

Тези сгради трябва да вървят в клъстери. В нормалните европейски градове те се строят в групи. Да са обезпечени с връзки с метрото, с инженерна инфраструктура с градска магистрала.

Тези сгради в 21-и век са неизбежни. Те имат своите предимства.

Но ако са изцяло офисни, в извънработно време пространството е призрачно. Създаването на зони с високо застрояване трябва да следва механизма на смесените функционалности, включително и в самата сграда. Създаването на една сграда, която не работи 24 часа, е изключително погрешно.

С промените в ЗУЗСО се наложи ограничение на височината на новите сгради, а аргументът беше спиране на проекти за небостъргачи на неподходящи места. Има ли проекти, които са на такъв етап, че ще се реализират въпреки закона?

Проектът до мол "Парадайз". Той е в съда. Става въпрос за 216-метрова сграда, южно от търговския център. Тя беше приета миналата година с решение на Общинския съвет и то се обжалва. Очакваме произнасянето на съда по казуса. Иначе високи сгради над 75 метра няма толкова много.

Смятам, че не сме подготвени да живеем в такива сгради. Получава се концентрация на хора, които трябва да напуснат сутрин в рамките на час и вечер да се приберат в рамките на час. При условие, че основното придвижване в София става с автомобил, това ще натовари входно изходните точки в сградата. Знаете какво става в пиковите часове в рамките на рампите за зареждане на някой от големите молове. Това ще се превърне в ежедневие за живеещите в тези сгради.

Животът в такава сграда не е най-комфортният. Да, дава известно самочувствие това да гледаш останалите отвисоко, но това не означава, че живееш много по-комфортно.

Много от високите сгради, които са изцяло със стъклени фасади, създават у работещите фобия от височини. Моето лично мнение е, че София има достатъчно място за развитие. Не сме Токио, Хонконг или някоя малка държава, че да сме изконсумирали цялата си площ и да трябва да растем на височина. Високите сгради имат предимството, че на малка площ се концентрират много обитатели. Но те трябва да могат да излязат и влязат в сградата. Ако в нея има 500 или 1000 души, те трябва да ползват асансьорите, без да стават огромни опашки.

Тези сгради са със специфични изисквания по отношение на евакуация, вентилация, земетръс. Ветровото натоварване е огромно. Инвестицията в такава сграда е много голяма. Нека оставим на дубайските принцове състезанието кой ще направи по-висок небостъргач. Намираме се в сърцето на Европа. София си има своя чар и това не е най-важната тема в града. Имаше залитане по модата на високите сгради, но смятам, че когато бъдат построени и започнат да се обитават, инвеститорите бързо ще се отрезвят.

Защо ограничението за височината на сградите, прието с промените в ЗУЗСО, не важи за имотите около метростанции и там могат да се строят 100-метрови здания?

Защото първоначалната ни идея беше част от София да бъде изключена от ограничението за височина. В крайна сметка се прие в обхвата на съществуващите метростанции да се строят сгради до 100 метра. Това не означава, че всички ще са 100-метрови. Височината им ще бъде съобразена с околното застрояване.

Логиката на развитие на метрото показва, че покрай метростанциите има концентрация на инвестиции. Ако там се концентрират повече обитатели в по-високи сгради, това може да намали автомобилното придвижване в града, тъй като хората ще ползват градския транспорт.

Какво се случва с проекта на НИКМИ за висока сграда на бул. "България"?

Излезе изпълнителен лист и трябва да си платя глобата за неизпълнение на съдебно решение. Най-куриозното в цялата ситуация е, че съдът е постановил да издам "искания акт" (да разреши процедура за подробен устройствен план на имота, която е стъпка към застрояването му - бел. ред.). Аз обаче трябва да направя проверка по отношение на законосъобразността на целия процес по изработването на този акт, за да мога да се подпиша под него. А в момента има разпореждане да го издам и то в 14-дневен срок, независимо дали той е законосъобразен.

Аз съм в ситуация на неизпълнение на съдебни решения. Като главен архитект апелирам за спазването на закона и на съдебните решения, но в случая, за да спазя съдебното решение, трябва да извърша поредица от закононарушения.

В същото време има искане от наша страна за спиране на проекта. Има и решение на комисията по екология, с което категорично не се допуска застрояване, тъй като на терена има 61 дървета.

Имате ли полезен ход освен да продължавате да не спазвате съдебно решение?

Ситуацията на неспазване е притеснителна, тъй като санкциите могат да продължат. Ще поискаме спиране на съдебното решение.

В същото време, имаме отказ от съда да образува дело по искането на прокуратурата да бъде обявена сделката за терена за нищожна. Инвеститорът атакува и две решения на Общинския съвет, свързани с устройствения план на имота. Санкцията която ми е наложена, ще бъде платена тази седмица, тъй като ми е издаден изпълнителен лист. Трябва да се седне на една маса със собствениците от НИКМИ и да се търси решение. Волята на Общинския съвет през 2009 г. (когато е приеман Общият устройствен план - бел. ред.) е била ясна - тази част остава в режим на ТГО (терени за локални градини и озеленяване - бел.ред.).

Да преговаряте за какво? Да им дадете друг терен?

Все пак общината не е брокер на имоти. Не разполага с безброй терени с възможност за застрояване. Но въпреки това трябва да се намери начин да се разреши проблемът.

Има ли вече решение за реорганизацията на градския транспорт в тунела на НДК и какво ще се прави с трамвай 6?

Решението на експертния съвет е да останат само два варианта, които осигуряват двуколовозно развитие в участъка от "Петте кьошета" до бул. "Витоша". Пространството на бул. "Скобелев", където сега минава трамвайното трасе, е константа, а трябва да проведе три трамвайни линии - 1, 6 и 7. Така остава вариантът, който осигурява влизане на трамвай 1 и 7 в тунела на НДК, но трябва да се направи нов пробив към бул. "Витоша", за да излязат в южна посока.

Другият вариант е замяна на трамвай 6 с тролей, който тръгва от ул. "Бяла черква", минава по бул. "Арсеналски", завива по бул. "Черни връх". Той може да разтовари значително териториите чак от кв. "Манастирски ливади" и да се развие в бъдеще, за да стига до Окръжна болница или до Сточна гара. Така ще се прави връзка на три метростанции.

Вариантът с тролея има изключителни предимства. Възложих макросимулация по отношение на броя на евентуалните пътници и при двата варианта. След това Общинският съвет трябва да вземе окончателно решение.

Преди да се преместят линиите по "Скобелев", заради което сега се налага и промяна в организацията на транспорта, как се минаваше в района?

Проблемът възникна със спирането на движението по бул. "Витоша". Тунелът на НДК не е проектиран за обезпечаване на новите трамвайни трасета.

Значи основната причина за пускането на тролей вместо възстановяване на маршрута на трамвай 6 са парите?

Недоволните от този вариант казват: "Трябва да запазим шестицата". Нека знаем какво ще ни струва това. Ако транспортният анализ покаже, че линията не е достатъчно натоварена и се припокрива с други маршрути...

В момента не се ли припокрива с трамвай 7?

Да, наистина. Но логиката на градския транспорт е първо да се подчинява на най-консервативния - т.е. метрото, а наземната част да е равнопоставена. 

Звучи изключително нелогично да се прави тролейно трасе при положение, че трамвайните линии са там и стоят неизползвани.

Трасето на трамвая донякъде припокрива метрото. Трябва да се види колко хора биха ползвали бъдещия трамвай 6, за да оправдаем изразходването на над 20 млн. лева за възстановяването на маршрута му. 

Колко би струвал вариантът с тролея?

Около 3 млн. лева.

До къде стигна процедурата за устройствения план на Борисовата градина?

Имаме забележки към проекта. Той ще претърпи доста сериозни промени. В плана се предвижда доста консервативно решение по отношение на стадион "Юнак". Министерството на спорта заяви намерение да възстанови пързалката там, а в проекта на проф. Ковачев той се превръща в зелен амфитеатър.

За мен основният недостатък на този проект е липсата на връзки с прилежащите територии. В парка трябва да се създадат възможности и режими за ползването на съществуващите спортни съоръжения, без да се застрашава специфичната му защита като резерват на градинското и парковото изкуство. Проблемът с достъпа до съществуващите обекти и паркирането е решен доста спорно. Планът трябва да даде възможност паркът да функционира поне от 7 часа сутрин до 22 часа вечерта, за да е наистина безопасен.

След отстраняване на забележките планът ще бъде подложен на обществено обсъждане.

Казвате, че трябва да се реши проблемът с паркирането. Това означава ли да има повече паркинги и те за сметка на парка ли да са?

Повече паркинги, не. И категорично не за сметка на парка. Трябва да се намери решение извън терени, които са елемент на зелената система.

Още по темата
Още от Интервюта